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土地市场基本知识
发布时间:2014-04-07  来自:百度文库  类别:  阅读次数:4154
 
土地市场基本知识
    

1、划拨土地使用权:土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地
使用权。
 
  
2、土地使用权出让:国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年
限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金
的行为。
 
  
3、土地使用权转让:土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出
售、交换和赠与。
 
  
4、土地使用权出租:土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建
筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的
行为。
 
  
5、土地登记制度:土地登记制度是指国家有关部门按照法律、法规规
定的程序和要求进行土地登记,以保护土地权利人的合法权益,促进
土地利用的一项制度。
 
  
6、土地权属:土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归
属。具体讲,就是指土地所有权、使用权和他项权利。
 
  
7、非法占用土地:是指行为人违法土地管理法律法规,未经合法有效
的批准而占用土地的行为。非法占用土地的行为主要有以下几种:
(1)、未经批准,擅自占用土地的行为;
(2)、弄虚作假,骗取批准占用土地的行为;
(3)、超过批准的数量占用土地的行为;
(4)、经非法批准而占用土地的行为。
 
  
8、容积率:在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和
与建设用地面积的比率(%)。
 
  
9、绿地率:在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比
率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
  

10、绿化覆盖率:在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之
和与建设用地面积的比率(%)。
 
  
11、国有土地有偿使用:国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的
土地使用权提供给单位或个人使用,而土地使用者按照土地有偿使用
合同的规定,一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
 
  
12、协议出让土地使用权:协议出让土地使用权是指出让方与受让方
(土地使用者)通过协商的方式有偿出让土地使用权。
 
  
13、拍卖出让土地使用权:拍卖出让土地使用权,是指在指定的时
间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持
拍卖指定地块的土地使用权,由拍卖主持人首先叫出底价,诸多的竞
投者轮番报价,最后出最高价者取得土地使用权。
 
  
14、国有土地使用权招标:指土地行政主管部门发布招标公告,邀请
特定的或者不特定的公民、法人或其他组织参加国有土地使用权投
标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
 
  
15、国有土地使用权挂牌交易:指土地行政主管部门发布挂牌公告,
按公告规定的期限将拟出让(或转让)土地的交易条件在指定的土地
交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂
牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
 
  
16、房地产泡沫:指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严
重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。(按照经济学的基本
理论,资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀,严重
背离其真实价值时,泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机
告终,其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误,从而危及金
融体系和整个经济的健康发展) 
  
17、土地收购储备制度:指由政府依照法定程序,运用市场机制,按
照土地利用总体规划和城市规划,通过收回、收购、置换和征用等方 
式取得土地,进行前期开发和存储后,以公开招标、拍卖出让方式供
应土地,调控各类建设用地需求的制度。
 
  
18、已购公房:指在房屋改革过程中,已经购买为私人产权的原公有
住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的,原单位未支
付土地出让金,个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让
时,得补交土地出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不
同,有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋,其
房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋,其房
产证编号为“海私标字第×××号”,转让时须再补交6%的价款后方
能和以成本价购买的房屋一样出售。
  
  
19、经济适用房:经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一
种特殊的商品房。与一般的商品房相比,政府免收了土地出让金(个
人购买时房价也没有包含土地出让金),减免了开发商的一些税费,
限制了开发商的利润率,因此房价偏低。同时限制了购买人群,只有
符合一定条件的人才能购买。再转让时,购买人不再受限,但是得补
交土地出让金。从这个角度上讲,经济适用房应属于“小产权”。
  
  
20、直管公房:指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政
策,直管公房可以上市交易,原产权单位不得阻挠,交易过户手续的
办理及交易税费比较明确。
 
  
21、自管公房:指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前
的政策,自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易,事实
上,中央直属的一般都不能上市交易,带“国字头”的企事业单位自
管公房,有的单位同意上市,有的则不行。
  
  
22、使用权房:指市民租住公有住房,因此享有使用权的房屋。使用
权房的转让,目前还只是试点,相关手续及税费不是很明确。
  
  
23、二手房:通俗点说,二手房即个人(也可能是单位或组织)购买
之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房(即“一手
房”)。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。
   
  
  
24、基准地价:指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的
平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价
的基础,是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据,也
是土地资源的优化配置和投资的决策参考。
 
  
25、标定地价:指政府根据需要评估的具体宗地,在正常土地市场和
正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地
使用权时确定出让金额的依据,是清产核资中核定单位所占用地土地
资产和股份制企业土地作价入股的标准;是核定土地增值税和管理地
产市场的具体标准;是划拔土地使用权转让、出租、抵押时,确定补
交出让金的标准。
 
  
26、楼面地价:指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每
方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。
 
  
27、土地估价:又称土地评估,是指土地估价人员依据土地估价的原
则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地
的经济和自然属性,按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一
般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益
和土地利用政策等因素对土地收益的影响,综合评定出某宗地或多宗
地在某一权利状态下的某一时点的价格。土地估价与土地评价或土地
分等定级不同。土地估价的通常方法有收益还原法、市场比较法、剩
余法、路线价法等。
 
  
28、土地价格:实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预
期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。换言之,土地价格高
低取决于可以获取的预期土地收益高低。

 
本文来源:百度文库
 
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